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北京房价的历史大顶或已形成

时间:2017-04-19 08:21:00   来源:Wind   作者:   责任编辑:张潇宇

  雄安新区将对北京购买力形成明显的分流效应,是对北京市产业布局、人口吸引力等影响北京房价的历史性利空。雄安新区作为中央的“千年大计”,将在北京非首都功能疏解政策目标中发挥核心作用。

北京房价的历史大顶或已形成

  北京房价的历史大顶或已形成

  没有永远上涨的房价,即便如东京、香港的房地产神话。北京楼市作为全国房地产市场的风向标,不仅当前房价水平冠绝全国,同时也远远超过大多数家庭的购买能力。不过,近一个月来,北京楼市发生了方向性逆转,需求和供给调控因素以及城市定位转变三大历史性利空袭来,再加上中央对于经济改革的决心、货币和信贷环境的变化,北京房价的历史大顶或已形成。

  首先,北京住房需求受到限购、限贷的明显抑制。2016年国庆前后,全国房地产市场进入新一轮调控周期,北京出台了“9·30新政”,然而,在经历短暂几个月的横盘之后,今年春节后北京房价房再现新一轮暴涨。眼见调控目标落空,3月下旬以来,北京市政府在不到20天内连发8条调控举措,不仅有传统的“认房认贷”政策,进一步上调了首付比例、缩短贷款期限,同时堵住了假离婚、商住房、走廊学区房、平房、虚假收入证明、社保缴费期限等几乎所有的政策漏洞。北京住房的购买需求受到前所未有的抑制,需求调控的政策也真正进入“史上最严”的阶段。

  其次,从土地供给端发力,铲除北京房价上涨的根源。

  在对需求进行前所未有抑制的同时,监管部门和北京市还从供给端发力,铲除房价上涨的源头。4月6日,住建部发布了《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》,其核心内容是贯彻落实中央关于通过调控土地供应,实现房地产调控目标的取向,该通知的核心内容主要有三方面:

  其一,对于不同城市去化周期明确了土地供应节奏:去化周期在 36个月以上的,应停止供地;去化周期在36-18个月的,要减少供地;去化周期在12-6个月的,要增加供地;6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。

  其二,地级以上城市必须制定 3 年与中期供地计划,计划向社会公布的同时每半年汇总一次计划实施情况至国土资源部,坚决防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况。

  其三,住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市,要建立商品住房建设项目行政审批快速通道。

  在该通知发布4天后,4月10日北京市政府及时调整了《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》,计划内容为“本市计划今后五年供应住宅用地6000公顷,其中国有建设用地5000公顷,集体建设用地1000公顷,以保障150万套住房建设需求。其中,2017年全市计划供应住宅用地1200公顷,保障30万套住房建设需求,包括产权类住房25万套,租赁住房5万套。”而在2月中旬发布的《北京市2017年国有建设用地供应计划》中,住宅用地计划仅为610公顷。这种临时调整全年供地计划的做法,在北京和其他城市发展历史中是极为少见的。从近几年的数据看,计划供地增加并不代表实际供地的增加。实际上,2016年北京全年的实际住宅类供应土地占地面积仅为469 公顷,仅完成计划的39.1%(参见下图),其中商品房供地仅为134公顷,创下历史新低,这也是北京房价在春节后再度暴涨的根源所在。

图1 数据来源:Wind、苏宁金融研究院整理

  图1 数据来源:Wind、苏宁金融研究院整理

  不可否认,2017年北京土地实际供应正在向好的方向发展,一季度北京市已供应经营性用地约230公顷,其中商品房供地161公顷,是2016年同期的6.2倍,也是2016年全年商品房实际供地量的1.5倍。特别是今年3月份,北京住宅供地13宗,供地面积达83.15公顷,创下近年来的次高水平(见下图)。从当前北京市政府对于房地产市场调控的坚决态度来看,加上住建部的明令督查,今年北京市土地供应完成供地计划的可能性较大。由此,北京因土地供应短缺而导致的房价上涨根源也将逐渐消失。

图2

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  最后,雄安新区将对北京购买力形成明显的分流效应。以上只是抑制需求和加大供给的短期调控举措,而雄安新区的设立才是对北京市产业布局、人口吸引力等影响北京房价的历史性利空。雄安新区作为中央的“千年大计”,将在北京非首都功能疏解政策目标中发挥核心作用。最近,新华社发布了雄安新区建设规划的时间表与路线图:

  2020年,一个新城的雏形将初步显现。雄安新区骨干交通路网基本建成,起步区基础设施建设和产业布局框架基本形成。

  2022年,在北京冬奥会成功举办时与京津冀主要城市联系进一步紧密,与北京中心城区错位发展,起步区基础设施全部建设完成,新区核心区基本建成。

  2030年,一座绿色低碳、信息智能、宜居宜业的现代化新城显露活力,成为具有较强竞争力和影响力、人与自然和谐共处、闻名遐迩的城市新星。

  特别是2020年和2022年两个时间点,表明未来五年内将完成起步阶段100平方公里的产业布局,许多事业单位、央企部门、高校科研机构将迁往雄安新区,同时在雄安新区将“发展高端高新产业,积极吸纳和集聚创新要素资源,培育新动能”。因此,在北京住房成本高企的市场环境下,一些互联网企业、高科技企业和服务于央企部门的中小企业等,都有可能迁往雄安新区,预计雄安新区将成为中高收入群体的重要集聚地,其中很大一部分群体将来自于北京地区的分流,这一因素必然会成为影响北京房价的中长期负面因素。

  作者介绍:苏宁金融研究院宏观经济中心主任、高级研究员。

  (本文作者介绍:苏宁金融研究院宏观经济研究中心中心主任、高级研究员。)

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