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物业违约 小区业主大会可表决解聘

时间:2017-06-16 10:33:00   来源:今晚报   作者:焦鹏   责任编辑:张乐

  买房入住后,物业服务的好坏会直接影响业主的居住体验,好的物业服务更是可提升小区整体品质,所以,大部分购房者买房的时候,不仅关心开发商的品牌实力,更会关心小区的物业服务企业。不过,入住后如果发现小区物业服务企业服务不尽责,未按物业服务合同约定提供质价相符的服务,业主该如何维护自身权利?有没有更换物业服务企业的权利呢?记者就此进行了调查采访。

  业主大会可表决解聘

  不合格物业服务企业

  “小区楼道里的卫生清理不干净,院子里杂草丛生,物业服务企业太不负责任!”,“小区环境脏乱,业主不能享受质价相符的物业服务,该如何维权?”有的小区频频有业主申述要更换物业服务企业。针对这些问题,业主到底有没有权利解聘、又如何解聘物业服务企业呢?

  天津市物业事务服务中心相关负责人表示,物业管理是业主和物业服务企业按物业服务合同约定,主要对属于全体业主共有的房屋及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,并维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序。根据《天津市社区物业管理办法》规定,物业服务企业应当按照国家和本市有关规定从事社区物业管理服务活动,并做好下列工作:遵守物业服务合同或协议约定,对社区物业及其环境秩序进行管理,提供相应服务,接受街道办事处(乡镇人民政府)、社区居民委员会及居民的监督;对社区物业管理区域内发生的违法建设、占用或者破坏园林绿地、拆改房屋结构、侵占消防通道、违规养犬等行为应当劝阻制止,并及时向有关部门报告;接受街道办事处(乡镇人民政府)、社区居民委员会对物业管理工作的指导,并协助做好相关工作。

  因此,物业服务企业是根据物业服务合同中约定的服务项目和服务标准,为业主提供质价相符的服务。如果物业服务企业未按物业服务合同约定进行相应物业服务,业主委员会代表全体业主利益约谈企业负责人责令整改,且不能够按要求限期完成整改的,或是在年度等级化管理服务考核中被评定为不合格被曝光的,可由业主大会投票决定解聘该物业服务企业。

  按照《天津市物业管理条例》规定,合同到期,双方不再续约的,物业服务企业应当书面告知街道办事处或者乡镇人民政府,并到物业所在地的区物业管理行政主管部门备案,并继续按照合同约定做好服务,协助业主大会选聘新的物业服务企业。

  提前解除物业服务合同的,如果由业主一方提出,应当在3个月前召开业主大会表决,可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式,但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决通过。业主委员会应当在业主大会作出决定后3日内将提前解除合同的原因和时间书面告知物业服务企业。在接到书面告知后,双方应当就物业服务企业退出项目时间、具体交接事宜等进行协商。

  物业企业解聘程序

  合规、退出依法有序

  对于商品房小区来说,物业服务至关重要,事关小区居住品质的高低。天津市相关部门对此极为重视,采取了多项措施督促物业服务企业提供质价相符的服务,如实行物业服务等级化考评、物业服务企业信用等级考评等措施,业主可根据这一结果,对考评结果不合格或不诚信的,书面表决解聘物业服务企业。同时,对小区物业服务企业退出工作做好协调。

  据介绍,为了督促物业服务企业提供质价相符的服务,市国土房管局制定了住宅物业服务等级化考评标准,即物业服务“双四级”考核评定标准。即:按照基本服务内容和标准,划分为一、二、三、四等四个服务等级,每个服务等级区分为优秀、良好、合格和不合格等四个服务标准,不同服务等级实行不同缴费标准,每年的考评结果通过媒体向社会公布。同时,还建立了对物业服务企业的五方诚信评价体系,实现对物业服务企业信用等级考评全覆盖。物业服务企业信用等级评定实行百分制,由多方主体共同打分、综合评定。按照企业信用得分由高到低,划分为优秀、良好、合格、基本合格、不合格五个等级,其中,信用得分在60分以下的评定为不诚信企业,将受到联合惩戒。这样一来,业主解聘选聘物业企业就有了相对客观的依据,行政主管部门公布的物业企业信用等级和住宅小区等级化服务考评结果,可以作为评判物业服务企业的重要参考,做到解聘、选聘物业服务企业有法可依,有据可查。

  需要提醒的是,业主和物业服务企业有关物业管理服务的依据就是物业服务合同,如果物业服务企业没有履行物业服务合同,侵害业主权益,业主可要求物业服务企业限期整改,不能完成整改的也可通过业主大会解聘物业服务企业。而物业服务合同约定以外的事,物业服务企业可以积极向有关方面反映沟通,争取使问题得到解决,如果未能得到解决,应具体分清问题原由和责任归属,并不能将责任归结到物业服务企业,业主也不能据此就判断物业服务企业服务不合格,据此就提出解聘物业服务企业的不理性行为。因为要求物业服务企业承担物业服务合同约定之外的工作,属于额外增加了物业服务企业的义务和运营成本,强行加载既不合约、也不合理,遇有必要的具体情况双方可平等协商。

  此外,相关部门对规范物业服务企业退出小区行为也是高度重视。天津市物业事务服务中心相关负责人表示,无论是合同到期不再续约,还是一方提出提前终止服务合同,都要建立退出项目提前三个月预警报告制度。市国土房管局研发上线的《天津市物业管理行政监管信息系统》,对每个小区物业服务合同到期时间都能够做到随时掌握和监控,在合同届满3个月前,小区所在地的区房管局有关部门人员会及时到小区了解情况,掌握物业服务企业和业主委员会续签合同意向,如果经协调双方达不成续签意向,这时就会要求物业服务企业以书面形式向辖区街道和房管局履行预警报告退出程序。而对物业服务合同到期,业主大会仍未选出新物业服务企业的情况,在区政府组织领导下,由街道牵头负责,按照确定的管理预案做好门岗执勤、清扫保洁、垃圾清运、绿化维护、车辆管理、秩序维护、共用设施设备运行养护等工作。通过一系列监管、协调措施,保证了新老物业服务企业的顺利交接,小区物业服务也能得到有序衔接,不至于影响小区居民日常生活。

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