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消费贷凑首付 雪中送炭还是饮鸩止渴

时间:2017-09-21 09:19:00   来源:大众网   作者:   责任编辑:张乐

  消费金融是最近几年金融圈的一个热词,各大商业银行以及消费金融公司、网贷公司花样层出不穷,无抵押、无担保、极速放款……各类名目的消费信贷产品大大增加。然而这些意在促进个人消费或助力个人经营的金融产品,却被某些人违规利用,投入到了房地产市场,让个人风险和系统风险大为增加。

  首付凑不齐购房用上消费贷

  “有了孩子之后,早些年买的小户型住起来太紧巴。而且最近房价上涨,再买一套面积大的房子对我们来说挺紧迫。”今年春天就打定主意要购买二套房的济南市民小吴,最近在济南北部某小区看中了一套二手房。房子全价130万元,由于是二套房,各大银行都执行六成首付。

  78万元的首付款对于工薪阶层小吴来说,并不是一个小数目。夫妻二人借来凑去,只筹集到了50万元。“首付凑不齐,房源随时都可能易手。”小吴在向亲友借钱时,有位同事给他指点了一条“捷径”——消费贷。

  消费贷款的类别分为抵押贷款和信用贷款,针对个人消费者用于购买耐用消费品,或者装修、购置家具。消费贷款纯信用额度上限一般为30万元,30万元以上大额贷款都需要抵押。类别不同,放款方式与贷后管理方式也有不同。小吴这位同事就刚办理了一笔15万元的消费贷,用在了购房首付款上。

  “我有车房做抵押,信用记录也没污点,银行对这些材料审核得很严,一旦认定我具有还款能力,最终这笔钱具体用在了哪里,经办人员也不会深究。以装修申请下来的钱,买房也一个样,到期能连本带息还上就好了。”据小吴的同事介绍,对于30万元以上的大额抵押贷款,银行放款要求只能刷卡或委托支付使用,一旦资金出现可疑操作或流向房地产市场会立马收贷。而30万元以下的信用贷款用户可以选择提款,虽然有的银行还会附加要求,比如提供后续消费小票供贷后检查,但如果有按期还款的把握,贷后监控也不会那么严格。

  中介乘虚而入资金成本超10%

  除了这位同事,帮小吴“想路子”的还有提供房源的房产中介。实际上,楼盘销售人员或房产、金融中介“帮助”购房者,以不合规的方式筹措首付款项,这事本身并不新鲜,只是手段在不断翻新。

  “以前银行大多要求三成首付,客户资金不够的话,通过办理大额信用卡再套现基本能救急。”这位自称能帮小吴“筹齐六成首付”的房产中介说,只要有身份证,中介可以伪造工作证明、收入证明等文件,申请信用卡再套取现金。当然,无论是伪造文件还是大额套现,都属于违规行为。

  然而,当银行将二套房首付提高到六成之后,信用卡套现的钱就显得不够了。此时,消费贷俨然成了更合适的筹款渠道。如果还款能力的相关证明满足不了银行对消费贷款的要求,那就有中介乘虚而入了。“我们可以通过融资平台与银行对接,替你申请个人消费贷款,但要一次性缴纳贷款金额5%的服务费。”上述房产中介介绍,如果客户担心银行严查贷款用途,那他们也可以联系企业,帮客户申请个人大额消费或经营性贷款。

  贷款通过企业账户再转到客户账户。这样操作之后,系统监控的每一笔资金都是合法合规并有明确用途的,只不过要给企业额外的“通道”费用。“这个费用至少是贷款总额的5%,再加上银行贷款利率,走这个路子得承受年化11%的资金成本。”小吴想了想自己背负的亲友借款,决定还是等等再说。“以我们家的收入能力,还款是很吃力的,万一出现突发性的支出,自己抵押的首套住房恐怕也将保不住了。”

  利用短期限、高利率的消费贷投机房地产无疑是放大风险的“加杠杆”投资行为。特别像小吴这样背负借款、还款能力有限的购房者,如果以超过10%的资金成本去违规获取消费贷,很容易出现财务状况崩盘的情况。

  我省消费贷占比不大,未出台专项监管文件

  部分消费贷以及信用卡借款用于支付购房款,“消费贷补充房贷首付”暗中流入房地产市场,扰乱了房地产市场的调控目标。这一现象已引起监管部门的重视。近期北京、深圳、江苏等地下发文件,要求严查个人消费贷款流入房地产市场的现象并予以纠正。

  具体来说,北京严查个贷违规购房细则要求银行自查对象为单笔20万元以上消费贷,并着重关注房抵贷、短期内办理两笔及以上消费贷款、贷后短期回流至借款人账户等7项特征。深圳细则明确将个人消费贷款最长期限缩短为5年。江苏细则则要求各商业银行建立大额消费信贷投向监测机制,按月向人行和银监局提交报告。

  9月15日,记者从相关监管部门了解到,山东近期尚未针对消费贷出台专门的监管文件。9月18日,记者从人民银行济南分行了解到,1-8月份,山东省中长期贷款增加4519.3亿元,同比多增1291.5亿元,占全部新增贷款的99.5%,同比提高28.6个百分点。从这几个数据可以看出,今年我省的新增贷款绝大多数都是中长期贷款,短期(1年及1年以下)的消费贷款占比并不明显。

  100万首付中介帮搞定?消费贷穿"马甲"进楼市

  制图/张怀博

  近日,北京、深圳等地监管机构发布通知或风险警示,要求辖区内金融机构对个人经营性贷款和个人消费性贷款违规流入房地产市场等问题进行自查。记者调查发现,在一些地方,个人经营性贷款和个人消费性贷款经过层层包装,违规进入房地产市场。

  -监管

  多地严查消费贷

  近期,一组金融数据刺激了金融市场。据Wind数据显示,今年前7个月,居民新增消费性短期贷款1.06万亿元,累计同比多增7173亿元,而去年全年仅新增消费性短期贷款8305亿元。短期新增消费贷款大幅增长,这些钱去哪儿了呢?记者注意到,近期,多地监管部门发出通知或风险提示,严查个人经营性贷款和个人消费性贷款等违规进入房地产市场。

  9月5日,北京银监局、人行营业管理部发布通知,要求辖内银行业金融机构针对个人经营性贷款和个人消费贷款开展自查工作,重点检查“房抵贷”等资金违规流入房地产市场的情况。中国人民银行深圳市中心支行近日也发出金融风险提示,明确提出要加强个人其他消费贷款管理,并要求从发文之日起执行。有金融监管部门人士对记者表示,早在2010年,中国人民银行和银监会就曾发布通知,要求各商业银行加强对消费性贷款的管理,禁止用于购买住房。

  -暗访

  消费贷穿“马甲”

  记者在多个城市调查发现,消费贷款穿上各种“马甲”流向楼市。

  房地产中介牵线搭桥,以“房抵贷”和第三方中转的方式,套取贷款用于购房。

  在上海市闵行区的一家大型房产中介的门店,中介人员听说记者凑首付有点难度后,直接说“只要不超过100万元,我们来帮你搞定”。随后,该中介人员详细地介绍了操作流程:一种是进征信系统的,需要有房产等做抵押,年化利率6%~7%,这种贷款可以直接打入个人账户;另一种是无抵押,现在国家不让钱直接流入房地产,得找第三方来让贷款中转一下。但这种要收1~2个点的手续费,利率也是6%~7%。“我们跟银行都是有合作的,以上两种方式都可以做到30年。”

  金融中介帮助办理大额信用卡违规套现。

  记者在位于上海市浦东新区的互联网金融公司咨询得知,该公司可以代办部分银行信用卡,从而贷款套现。“只要有身份证,就可以贷款。你没工作、没社保我们也可以帮你包装。你只要交点中介费。”该公司工作人员表示,“找我们能办大额信用卡,50万至60万元都能提现,去干什么,银行根本不会管。”

  “监管要求个人消费贷款必须专款专用,但挪作他用的情况很多。”一家国有银行个人金融部人士指出,30万元以上的个贷是银行将贷款直接付给合同约定用途的借款人交易对象,30万元以下自主支付。有些中介公司帮忙提供虚假的贷款用途材料,消费贷“挪作他用”很难被银行察觉。

  -思考

  雪中送炭还是饮鸩止渴?

  记者在采访了解到,有的银行由于消费贷的贷后管理问题,已经暂停了部分消费贷款产品,目前仅对存量客户提供纯信用无抵押的消费贷款。

  财经评论员莫开伟指出,消费贷等非房贷资金变相流入楼市,是把一些支付能力不足的人拉入了房地产市场,一旦房地产市场的走势出现逆转,违约风险暴露,会造成相当的金融风险;还有部分消费贷款是由P2P等互联网金融公司的资金穿透而来的,其间不少游离于现有监管体系的视野之外,潜藏并易诱发较大金融风险隐患。

  “银行这几年受利率市场化冲击,利差收入减少,而个人消费贷款相对风险低、利率高,对银行有着巨大的吸引力。对消费贷款的真实资金用途存在‘睁一只眼闭一只眼’的问题。”上海财经大学现代金融研究中心副主任奚君羊指出。

  某民营银行总行行长告诉记者,消费贷进入楼市确实起到了加杠杆的作用。居民在房价上涨预期下,急于借钱入市。只有多措并举扭转居民的单方看涨预期,才能真正堵住楼市的“配资”通道。

  莫开伟表示,遏制消费贷款违规流入楼市,要靠监管机构建立灵敏、动态的监管机制,建立信息共享平台,实现监管精准有力。

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  西安市民有两套房将不能再购房

  记者从陕西省西安市人民政府了解到,西安市从9月13日起以家庭为单位,暂停向已拥有两套及以上住房(含新建商品住宅及二手房)的本市户籍家庭(包括夫妻双方及未成年子女,下同)、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭售房。

  今年7月,西安市房管局曾发布《关于落实我市住房交易政策有关问题的实施细则》,其中规定自6月28日起,在住房限购区域范围内购买商品住房或二手住房的非西安市户籍居民家庭,须提供在西安市(含西咸新区)连续缴纳2年以上(含2年)的个人所得税或社会保险证明。补缴的个人所得税或社会保险证明不得作为购房的有效凭证。

  13日西安发布的《西安市人民政府关于进一步稳定住房市场发展有关问题的通知》,将住房政策调整为:暂停向已拥有2套及以上住房(含新建商品住宅及二手房)的本市户籍居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女,下同),拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭售房。

  通知中还说,在上述范围内无住房且能够提供2年以上(含2年)个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭可购买1套住房。经批准引进的各类人才购买自用住房的,不受限购政策限制。

  此外,通知还将缴存职工家庭申请住房公积金购房贷款的最高额度由此前的75万元调整为65万元;将最低缴存时限由连续足额缴存6个月以上调整为连续足额缴存1年以上,并停止办理试行的商转公贷款业务。

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