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关系户优先选房?“五证”不齐合同无效

时间:2017-04-19 16:13:00   来源:天津网   作者:吴蝶   责任编辑:赵颉

  天津网 网上帮办 吴蝶 即时播报 尚未开盘的小区,一些房源却已经被预订,近日,市民王先生向网上帮办咨询购房的正规途径,他认为一些“关系户”提前选房有失公平。

  购房者:开发商未正式售房 “关系户”可提前购买

  据王先生介绍,自己居住在蓟州区,为了改善住房条件,所以最近比较关注周围即将开盘的小区。当王先生前往售楼处咨询购房问题时,销售人员表示,需要“找关系”才能提前购买。“周围朋友也有通过关系提前预订了购房资格。”这样的情况让王先生很不解,“小区未开盘,可以购买吗?”

  业内人士:优先选房现象确实存在

  记者向天津某房地产销售经理了解情况,对方表示这种现象确实是存在的。购房者质疑的“关系户可以优先选房”的说法,该经理坦言:“一方面,人家有关系你也没办法,优先也很正常,其他楼盘也都这样;另一方面,这是一种操作手段,但是具体的操作内容不便透露。”

  市国土房管局:没有预售许可证属违规销售

  记者就此问题咨询了天津市国土资源局,工作人员孙先生称,首先要明确,没有预售证开展的销售行为都是违规销售,只有有了预售证才能签订正式的购房合同,然后到房管局进行网签备案,以免造成一房多卖的情况。所谓的购房协议都是双方的私人约定,受法律约束的效力较低,一旦产生纠纷,很多条款没有办法按照合同法严格界定,因为本身无证销售的行为就是违规的。

  律师:“关系户”提前签订《买卖合同》无效

  天津世川律师事务所李晗律师表示,消费者购房应要求开发商和销售商提供齐全的“五证”,这是法律对销售方的基本要求。五证不齐,所签订销售购房合同、内部协议等均属无效。

  李晗律师解释道,“房子还没开盘,一般为五证尚未办理完成,大多数情况是《商品房销售(预售)许可证》尚未办理完成,就让关系户优先进行选房,这样的做法,对其他购房者有失公平;同时,最关键的是,在《商品房销售(预售)许可证》尚未办理完成的时候,所签订的《买卖合同》是无效的。因此这样的合同对于“关系户”也是无法完全保护其权利的。”

  李晗律师提醒消费者在购房过程中,首先要务必弄清购买房屋、楼层是否在预售范围内,以免导致合同无效严重损害自身权益的情况,同时在签订合同时,应看清合同约定条款,注意细节,以便充分保护自身的合法权益。

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  “五证”“三表”“两书”

  一个合法正规的房地产开发商,必须具备齐全的“五证”“三表”“两书”。

  所谓“五证”, 是指《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售(预售)许可证》。买房的时候,消费者要看一下开发商这五证是否齐全。如果证件不全,消费者应谨慎购买此类商品房。

  三表——《竣工验收备案表》、《房屋实测面积表》、《住宅工程质量分户验收表》。这是开发商准备交房时,应该出示给消费者的。

  两书——《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。这是交房后,开发商需要提供给消费者的。

  怎么看“五证”

  看你手中购买的房子是否合法,最关键是看“商品房销售(预售)许可证” ,一般来说,有这个证,表示其他手续均已齐备。但是售楼部所摆放的通常是复印件,需要仔细查看证件的原件。如何查看呢?主要概括为以下几个方面:

  1、看内容:“商品房销售(预售)许可证”内主要标明了证号、售房单位、项目名称、用途、房屋坐落、销售范围、建筑面积、销售方式、土地使用年限、发证机关、有效期限等内容。

  2、看售房单位:主要摸清现在接触的售楼单位是否合法的销售主体。一般售楼机构有两类:一类是开发商自身的一个下属部门;一类是开发商委托的销售代表。如是后者,应当要求其提供明确的委托书来证明其身份和权限。

  3、看项目名称:因为一个项目在开发过程中会有很多名字,起施工号、正式地名,有时出于销售原因还起个别号,购房者要搞清楚几个名词说的是不是一回事。

  4、看用途:这决定了物业类型。从开发商角度看,决定了项目土地出让金按哪类物业交,土地使用年限如何定。从消费者角度看,直接影响了将来物业收费标准的允许范围,如果是普通住宅就不能按公寓收费。

  5、看销售范围:这是最核心的问题。一个项目的销售(预售)许可证既可以按楼座发,也可以根据物业的具体情况按楼层发,同一项目的不同楼座办证先后有别,购房者需要留意。

  6、发证机关及其公章必须清楚,必须是有权机构。而且许可证本身的年限也是个需要留心的地方。

  有了以上对“五证”的解析及查看方法,相信购房者在购房前只要仔细查看“五证”,便能为自己的置业更添一份保障。

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